Immobilien

Mit der Vereinbarung eines „Altenteils“ z.B. in einem Grundstückskaufvertrag werden Regelungen zur Altersversorgung erfasst. Diese Regelungen finden sich insbesondere in Übergabeverträgen über landwirtschaftliche Betriebe. Als Gegenleistung zu der Übertragung kann z.B. ein Altenteil oder das Recht auf „Wart und Pflege“ vereinbart werden. Üblicherweise betreffen solche Regelungen die Nutzung von Wohnraum, die Pflege bei Krankheit und altersbedingten Leiden, die Nahrungsversorgung und die Versorgung mit Wärme (Ofen, Heizmaterial).

Für den wirksamen Eigentumserwerb an einem Grundstück sind zwei Tatbestände erforderlich, zum einen die sogenannte Auflassung und zum anderen die Grundbucheintragung des Erwerbers als Eigentümer. Bei der Auflassung handelt es sich um die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers zum Eigentumsübergang. Zuständig für die Entgegennahme dieser Auflassungserklärung sind zum einen Notare und zum anderen Gerichte, letztere wenn die Auflassung in einem gerichtlichen Vergleich erklärt wird.

Von einem typischen Bauträgervertrag spricht man, wenn ein Gewerbetreibender (=Bauträger) auf seinem eigenen Grundstück im eigenen Namen und auf eigenes Risiko ein Bauvorhaben durchführt, um dieses zu verkaufen. Der Bauträger ist dabei der Bauherr, ihm wird die Baugenehmigung erteilt. Bei dem Bauträgervertrag handelt es sich um einen kombinierten Kauf- und Werkvertrag. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Sofern ein Gebäude noch zu errichten ist, ist auch die Baubeschreibung notariell zu beurkunden.

Grundsätzlich ist das mit einem Grundstück fest verbundene Bauwerk (Gebäude, Haus) ein Grundstücksbestandteil und gehört zum Grundstückseigentum. Das Gebäudeeigentum und das Grundstückseigentum stehen normalerweise derselben Person zu. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz bietet das Rechtsinstitut des Erbbaurechts, indem es Gebäude- und Grundeigentum trennt, d.h. das Bauwerk und das Grundstück stehen im Eigentum verschiedener Personen. Der sogenannte Erbbauberechtigte kann damit ein Bauwerk auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück errichten und spart dadurch den Grundstückskaufpreis. Im Gegensatz dazu behält der Grundstückseigentümer sein Grundstück und bekommt einen Erbbauzins für das Zurverfügenstellen des Grundstücks zwecks Bebauung. Gesetzliche Grundlage bildet das Erbbaurechtsgesetz, in dem die vertraglichen Grundlagen geregelt sind.

Das Grundbuch ist ein bei dem Amtsgericht geführtes Register für die Grundstücke eines Gemeindebezirks. Bei Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, bei Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Das Grundbuch gibt Auskunft über:

– Bestandsverzeichnis:​ Gemarkung, Lage und Größe sowie Bebauungsart​​
– Abteilung I: Eigentümer
– Abteilung II:​​ Rechte Dritter und Belastungen (z.B. Nießbrauch, Wegerechte)
– Abteilung III:​​ Hypotheken und Grundschulden, Vermerke über Zwangsversteigerung

Eine Grundschuld ist ein Recht, das der Absicherung von Krediten dient und in das Grundbuch eingetragen wird. Immobilienkäufe werden häufig durch Darlehen eines Bankinstituts finanziert. Als Sicherheit verlangt das Bankinstitut häufig die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch.

Ein Grundstück im Rechtssinne ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist.

Wegen der besonderen wirtschaftlichen Bedeutung und der komplizierteren Rechtsverhältnisse können Grundstückskaufverträge nicht -wie die meisten Kaufverträge des Alltags- formfrei oder nur schriftlich geschlossen werden. Vielmehr ist die Mitwirkung eines Notars zwingend und unabhängig davon erforderlich, ob es sich bei den Vertragsparteien um versierte Kaufleute oder Verbraucher handelt. Als Hauptleistungsverpflichtung hat der Verkäufer eines Grundstücks dem Käufer das Grundstück zu übergeben und das Eigentum hieran frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Der Käufer ist hauptsächlich verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und das gekaufte Grundstück abzunehmen.

Das Nießbrauchrecht ist ein umfassendes Nutzungsrecht, beispielsweise an einem Grundstück. Demnach ist der Nießbraucher zum Besitz des Grundstücks berechtigt, er kann das Grundstück vermieten oder verpachten und sämtliche sonstigen Nutzungen aus dem Grundstück ziehen. Der Nießbraucher ist nicht Eigentümer des Grundstücks. Das Nießbrauchrecht ist unvererblich und erlischt, sofern keine kürzere Dauer vereinbart ist, mit dem Tod des Berechtigten. Das Nießbrauchrecht entsteht durch die Einigung zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Nießbraucher sowie die Eintragung des Nießbrauchrechts in Abteilung II des Grundbuchs und bedarf dafür der notariellen Form.

Mit dem Übergabevertrag über ein Grundstück wird oftmals die unentgeltliche Vermögensübertragung insbesondere auf die nächste Generation (Kinder, andere Familienangehörige) gestaltet. Der Übergabevertrag hat seinen Ursprung in der Tradition der bäuerlichen Hofübergabe, die möglichst ungeteilt noch zu Lebzeiten an eines der Kinder erfolgte. Als Gegenleistung für die Eigentumsübertragung an dem Grundstück werden häufig Nutzungsrechte vereinbart, beispielsweise die Einräumung eines Wohnungs- oder Nießbrauchrechts bzw. eines Altenteils.

Die Vormerkung ist ein Sicherungsmittel, insbesondere für den Käufer einer Grundbesitzung. Das Recht des Käufers auf die künftige Eigentumsumschreibung wird im Grundbuch vorgemerkt. Sie ermöglicht es, das Risiko bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften zu minimieren. Die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch verschafft dem künftigen Berechtigten (Käufer) eine gesicherte Rechtsposition. Notwendigkeit und Bedeutung der Vormerkung ergeben sich daraus, dass die Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes ein mehraktiger und zeitlich gestreckter Vorgang ist. Aufgrund der zeitlichen Verzögerung der Eintragung eines Käufers in das Grundbuch könnte es in der Zwischenzeit zu einer Einschränkung des Rechts des Käufers kommen, indem beispielsweise Rechte Dritter in das Grundbuch eingetragen werden.

Wohnungen sind wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes, das Gebäude ist wiederum wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Die Grundkonzeption des Bürgerlichen Gesetzbuches, die davon ausgeht, dass Eigentümer von Gebäuden, Wohnungen und Grundstücken immer in einer Person vereinigt sind, trug dem steigenden Bedarf an Wohnraum nicht auf Dauer Rechnung, so dass das sogenannte Wohnungseigentum in Deutschland eingeführt wurde. Dabei ist jeder Wohnungseigentümer Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum, z.B. an dem Grundstück sowie Alleineigentümer am Sondereigentum, d.h. der eigenen Räumlichkeiten und deren Bestandteile. Das zwingende Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück und den Teil des Gebäudes, der für den Bestand des Gebäudes erforderlich ist, sowie Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Das Sondereigentum an Räumen gibt es kraft Gesetzes nicht, vielmehr muss dieses durch ausdrückliche Erklärung (Teilungserklärung) in notarieller Form begründet werden.

Die Bestellung von Wohnungsrechten findet sich in der notariellen Praxis häufig. Das Wohnungsrecht ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Die Grundbucheintragung erzeugt die Wirkung des Rechts gegenüber jedem Nachfolger des Eigentümers. Für die Eintragung in das Grundbuch genügt die Bewilligung des Eigentümers, der Wohnungsberechtigte muss nicht mitwirken. Das Wohnungsrecht berechtigt zur persönlichen unentgeltlichen Nutzung der Wohnung, während die öffentlichen und privaten Lasten des Grundstücks der Eigentümer trägt. Der Wohnungsberechtigte trägt grundsätzlich nur die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung seiner Wohnrechtsräume und deren Benutzung sowie die verbrauchsabhängigen Kosten. Die gesetzliche Lastenverteilung kann durch Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Wohnungsberechtigten jedoch geändert werden.

Als Zwangsvollstreckungsmaßnahme eines Gläubigers gegen einen Grundstückseigentümer kann eine Zwangsversteigerung beantragt werden. Die Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Amtsgericht bewirkt zu Gunsten des vollstreckenden Gläubigers die Beschlagnahme des Grundstücks und hat die Wirkung eines Veräußerungsverbotes. Die Eintragung im Grundbuch soll gutgläubigen Erwerb Dritter und Verfügungen des Schuldners ausschließen.